怎样防止3种社区商业的商铺陷阱？

随着城市不断扩大，人口稀释，同时城市商业物业不断增多，如今的商业越来越难做，商铺的投资也越来越难，加上近年来传统商业受到电商强烈冲击，线下零售网点经营难度加大，消费群体被电商分流，因此，经营店铺出现亏本的概率增多，如果没有很好的经营手段和方法，经营店铺就变成了吃力不讨好的活。反应到店铺业主，就是租金收益降低，商铺空置率增多。

近年来，从实地考察中我们发现，许多城市的住宅小区，人口没有发现减少，人流量也还稳定，但有些店铺却长期空置无人出租，而有些商铺的承租人则像走马灯似的更换，有时一两个月店铺就要重新换一拨人马，经营环境极其不稳定。这样导致的结果，无论是商铺空置，还是走马灯似的换人，业主必然蒙受损失，很多人由此后悔当初看走眼，买下了不该买的商铺。

要按照这种情况，今后的商铺还能投资吗？另外，社区商铺出现这种情况，又是什么原因造成的呢？

首先，商铺是肯定能投资的。就房地产市场而言，住宅房产只有居住功能，而商业地产才能最终创造价值。随着时代不断演化，互联网与传统商业将逐步融合，未来线上线下将完全融为一体，因此，过了这个阶段，商业必将重新焕发新的生命力。从西方发达国家的发展历程看，随着老百姓住房问题解决，商业地产必将成为房地产行业的价值支撑。因此，用长远眼光看，商铺比住宅更具投资价值。

国内房地产商品化市场才走过短短的20年时间，这是一个特殊时期。正是由于有了城市面积扩大、城区人口稀释、商业物业增多、电商冲击等多种因素，如今，大多数城市与高峰时期相比，商铺的价格不升反降，如果具有长期投资眼光，现在商业地产、商铺投资都已经到了较好的入市时机。

其次，社区商铺出现这些问题，是什么原因造成的？总结下来，主要有三个方面的原因：一是传统商业受电商冲击，终端消费被分流；二是城市或区域内的经济与人口环境发生变化；三是社区商铺在购买时，本身存在硬伤。今天我们主要来讲社区商业的硬伤问题。

我们知道，每个社区的周边环境都不一样，购买社区商铺，除了需要了解小区的各种情况外，对周边环境的判断也非常重要。了解它们的特点，进行合理评估，才能知道哪些商铺值得投资。许多时候，因为周边环境的原因，看似很不错的商铺，却存在致命的缺陷，许多投资新手常常掉入"暗坑"，甚至不少投资老手也看走眼。

上一篇文章笔者说过，社区商铺最好具备"小区人口+外部引流"的双驱动模式，并分析了自带人流量的周边环境如何判断。事实上，周边环境既能够给商店"引流"，也存在"抽流"现象。所谓抽流，就是周边环境在某种状态下，不仅不会给社区商铺带来人流量，反而还会把原本属于社区商铺的人流量吸引走。某种程度上，社区商铺的硬伤就是因此而形成的。

哪一类社区商铺会存在硬伤？如何解决商铺存在硬伤的问题？下面就从社区商业构成的三种周边环境中找到这些答案。

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首先是"纯社区"模式。纯社区模式，指的是区域内开发的独立小区或成片小区，完全没有任何商业配套，包括小区内部和外围都没有商业设施的一种城市规划形态。这类小区由于自身不带有任何商业配套，因此小区居民的生活配套服务，主要依靠周边附近的商业网点、商业设施来填补。通常情况下，这类小区的周边附近，都有比较完整的商业配套，比如商业街、商场、超市、菜市场等，同时为周边的多个小区服务。而小区与小区之间，可能完全不存在社区商业，小区外围都是城市路网。

由于纯社区没有任何商业，也就不存在投资社区商铺的问题。不过，这时小区附近（通常在3~5公里半径圈内）的配套商业就成为很好的投资对象，这类商业通常都有城市统一的规划布局，因而，无论在业态规划、经营和后期管理，都比社区商铺来的强，同时，由于周边的众多小区都是路网，没有商铺，所有居民的日常消费都要在统一的配套商业中获得，因此，这类商业有着很强的消费支撑力，如果能够形成商业特色，还能形成一定的商圈效应，从而影响到更远处的消费群体，形成区域内的商圈，增值潜力大，很有投资价值。

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第二是"全商业"模式。这种情况与第一种恰好相反，即成片小区内，每一个小区的外围都有商铺，小区与小区之间的商铺构成了一条商业街，但多个小区连成一片时，可能会形成纵横交错的多条商业街，由此形成商业集聚带，商业氛围浓厚。这类型的社区商铺，事实上已经摆脱了"社区"属性，成为更高级的商业街商铺，但跟纯商业街不同的是，由社区与社区之间形成的商业街具有很强的刚需支撑力，比全新开发的纯商业街更加保险，更加具有长盛不衰的基因。

如果是独立开发的纯商业街，通常都与消费人口有一定的空间距离，这就可能形成两种极端情况：一种是商业做起来以后，商业街成为这个城市或城市某个区域内具有一定知名度的特色品牌，由此，商铺价值飙升；第二种情况，可能这条商业街彻底做不活，最后成为一条毫无人气的死街，这种情况会让投资商铺亏本，甚至血本无归。也就是说，纯商业街的投资是具有一定风险的。

但是，由成片社区构成的商业街，却不存在这种情况。由于这类商业本身的初衷就是为社区人口服务的，就算发展不好，社区居民的刚性需求也能够保障它们的基本生存，从而具有长盛不衰的消费支撑力。而一旦能够发展起来，成为这个城市或区域内的特色街、品牌街，商铺的价值还会大增。正所谓"进能攻退能守"就是这种情况，所以，这类商铺就有很高的投资价值。

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第三是"零散分布式"，也就是前面两种情况的综合。即成片社区中，有些小区有商铺，有些小区则没有商铺。这种情况比较复杂，只能根据实际的社区环境及其周边环境做具体问题具体分析，可能每一个社区情况都不同。如果投资这类型的商铺，就要特别注意商铺在小区环境中所处的位置是否合理，留意商业动线对商铺的影响，比如人流方向，车流方向，街道阻隔，停车泊位等诸多方面。

零散分布式的社区商铺，尤其要注意2种情况下，可能出现的极端问题：

其一，商住比失灵。怎么理解呢？就是说，通常情况下，商住比越高商铺就越没价值，反之，商住比越低商铺价值越高，但是，在成片社区中，如果商业配套不够完善，甚至商业配套太少，这时，商住比的概念就会失灵，当商住比低于一定比例时，商铺反而没有价值了，此时的社区商铺就不能轻易投资。

有人认为商业配套那么少，社区人口却很多，这不是最好的商铺吗？错了。这一类的商铺不能投资，原因就在于，由于商铺太少，没有形成一定规模的商业配套体系，根本无法吸引到社区人口消费，社区居民就会直接绕过这些零星商铺，直接到附近的商业场所消费。这就是社区商铺遇到的"抽出效应"。

其二，成片社区的商铺配套不完整，但是社区附近有大型商业设施。这种情况下，周边的大型商业会形成虹吸效应，把成片集中的各小区消费人群吸引过去。此时，社区商铺就会成为鸡肋，尽管利用贴近小区的特点，做一些刚需业态，与附近的大型商业形成差异化竞争，也许勉强可以存活下来，但是，要想做到很火，会比较难。空置率和换手率高，常常也是这类型的商铺典型的毛病。

极端情况下，这些商铺会完全失去社区居民的青睐，成为摆设。因为，附近的大型商业可能是一站式消费，满足周边社区所有人群的消费需求，且形成了价格、服务、环境、品牌等多方面优势，零散的社区商业根本无法与之抗衡。所以，对于附近有大型商业设施，而社区商铺又很难形成一定规模的情况下，这种商铺就要谨慎投资。

结语

对于社区商铺来说，除了社区内部的环境需要做详细调研外，对于周边环境也要进行充分的调研考察。上述三种社区商铺的周边环境，在许多城市都可以碰到，提高甄别能力，不去触碰那些没有价值，或存在潜在风险的商铺项目，投资才不容易打水漂。