购买商铺如何判断周边环境好坏？

购买商铺，非常考验一个人的经验和知识，眼光不好，犯错误的几率就会很大。而商铺这种东西，由于自身体量小，完全依靠周边的商业氛围，移不动搬不走，一旦投资错误，往往很难有挽回的余地。做商业地产，如果是一个商场、一条商业街做死做烂了，由于有一定的体量，通过重新规划、资源整合，或许可以重新盘活，但商铺却不行，它的死活完全依附于所在的环境，如果投资不对，就注定要亏损，甚至是血本无归。

前几天有一个买商铺的网友留言说，由于一时糊涂，在一个位置不好的地段订下了一个商铺，正在犹豫要不要买的时候，被卖家一阵催促，担心订金退不回来，就稀里糊涂地把整个商铺买下来了，结果一买下来就后悔，问现在怎么办？有没有解救的办法？由于没做过实地调研，不知道该店铺到底处在什么环境中，因此17度不敢有太多建议，只是告诉她，如果商铺出租实在没有前景，那就想办法怎么转手，及时止损。

对于错误的投资，有时候狠心下来止损，是唯一最好的解决办法。也就是说，快速降价、低价转手，宁可做一些损失，也不要留在手中，因为时间拖得越久损失就越大，直到最后可能无人问津。但是，人们在投资时，通常很难做到及时止损，主要是不甘心投资就这么亏损了，往往总是抱着一丝幻想，希望能够赚回来，这就是赌徒心理在作祟。就如投资股市，只有那些目标明确，能够合理设定止损线和止盈线的人，才能成为最后的赢家，能赚钱的人，不仅知识经验丰富，而且都有十分成熟的投资心态。

前面这位投资人，为什么会一再犯糊涂呢？无非两个原因：其一，是没有警惕提防那些中介机构、开发商们的甜言蜜语。很多初次投资的人，往往很容易被灌上这碗迷魂汤，这些机构的营销人员为了卖出商铺，不仅会把商业前景描绘的令人心动，在销售期，还会做不少表面功夫对项目进行一些包装，极具迷惑性；其二，自己没有足够的投资经验。正因为如此，才缺乏独立的判断能力，不能从中看出问题所在，对于商铺是好是坏，完全没有甄别能力。对于这类投资者来说，要么不投资，要么就找身边有经验和专业能力的朋友帮忙，千万不要盲目投资，更不能轻信卖家的话。

投资商铺与投资住宅的区别很大，总体看，商铺投资要复杂的多。商铺的复杂性在于如何判断未来的商业价值，这要综合很多方面因素，从宏观到微观，从项目内部到外部，从现在到未来，有时候不仅投资新手容易出错，甚至投资老手也常会看走眼。

对于商业而言，归根到底，人流量是最根源性的问题。关于商铺投资，要说复杂很复杂，要说简单其实也很简单，只要紧紧抓住"客流量"这三个字就行了。对于如何考量某处商业的客流量，要做到"三问"：1、我所购买的商铺是否具有足够的客流量？2、这些客流量都是从哪里来的？3、未来商铺的客流量会有哪些变化？紧紧抓住这些问题，找到正确的回答，就知道商铺能否投资。

社区商铺不像一些大型商圈、CBD等能够制造出客流量，自带人气，社区商铺本身没有制造客流量的能力，只能依附于小区居民，以及周边环境带来人流量。小区居民的消费人口、消费规模都是固定的，相对比较好预测，但是，对于周边环境，评估起来就比较复杂。

对于社区商铺来说，那样的周边环境才算好，那样的周边环境属于不好的，如何去判断？通过上述内容，我们知道，自带人流量的环境就是最好的商业环境，如果周边环境能够给商铺带来很强的引流能力，社区商铺的市场支撑力就越大，商铺投资就越有价值。

那些环境才能自带人流量呢？其实也简单，就是人们经常要去的地方，或一定得去的地方，凡是这种公共配套、机构设施，都能够自带人流量。例如，地铁站和公交站，人来人往，附近的人出行一定要经过的位置，就是好地段好位置。又如教育机构，中小学、大学院校，学生、教职员工一定要来的地方，学生上学放学天天必到，人流量集中，也是投资商铺的好位置。除此外，还有社区医院、地段医院、老年人活动中心、图书馆、街道办事处等等，凡是能够带来稳定人流量的机构设施，都是社区商铺投资时，最理想的选择。

因此，好的社区商铺，就有"小区人口+外部引流"的两种赋能方式，小区消费人群是固定的，外部引流是附加的，附加人流的基数越大，则投资的潜力越大；反之，如果商铺除了小区内部消费人群，就再也找不到其他消费人群，这样的商铺就没有太大的投资价值。

我们说过，社区商铺有三种，也就是外向型商铺、中间型商铺和内向型商铺。外向型商铺就是位于小区外围面朝街道的商铺；中间型商铺，就是一条马路把同一个小区分成两边，这条马路同时又是开放型马路，跟城市路网相连接；内向型商铺，就是完全不对外开放的小区内部商铺。通常情况下，"外部引流"适用于外向型和中间型，对内向型商铺的影响则小得多。

需要注意的是，对于外部引流，一定要了解商业动线原理。总体来看，社区商铺的商业动线比较简单，很容易判断。比如，前面说的地铁站、公交站，如果人流能够从你的店铺经过，这就符合了商业动线设计；如果商铺周边虽然有地铁站、公交站，但是人流根本不会从你的商铺门前经过，这就违背了商业动线原理，这种商铺，就算地铁站、公交站有再多人流量，也对商铺产生不了积极影响。同样的，周边有学校、医院等等公共设施的商铺，都要符合这个原理，才值得购买。

另一方面，周边即使有这些引流环境，但也并非所有的人流都会从商铺门口经过。因此，要通过观察判断，有多少人是直接从门前经过的，又有多少人会间接被商铺的业态吸引过来，有可能成为潜在目标消费人群的，通过这些考量，最后综合下来，商铺处在外部引流能力越强的位置就越好；反之，所处的位置就越差。

所以，要找到一个好商铺，在投资商铺时，除了对小区环境要非常了解外，还要对周边的总体环境有个详细的调研。如果有路子，最好能够通过有关渠道了解这个区域未来有哪些规划，有无增加交通、文化、教育、医疗、商业、办公等城市公共配套，以及这些规划配套对未来的区域有何影响，如果能够做得到这一点，那么投资就更有把握了。