商办寒冬，看地产行业巨鳄如何破局？

每一笔商办地产的大宗交易都牵动着地产人的神经。2020年初，LG集团宣布80亿元出售中国总部大楼LG双子座大厦的消息在市场上引起轩然大波。

最终，这个位于北京CBD商圈的地标建筑由新加坡政府投资公司（GIC）收入囊中。这次产权更换之后，该项目被重新命名为"汇京双子座"，由大悦城控股以管理输出的合作模式，作为GIC的资产管理方对大厦进行操盘和焕新。

这笔交易背后潜藏的，是GIC对北京商办资产的信心。而项目交由大悦城控股进行运营，则体现了资本市场对其运营能力的认可。

在楼宇市场规模化的竞争中，定位"城市运营商与美好生活服务商"的大悦城控股凭借资源、品牌等优势已抢占先机。目前，全国范围内，大悦城控股在运营及在建待建的产业园项目面积超过300万平方米，在运营及资产管理写字楼项目面积达到57万平方米，成为国内商办地产的排头兵。随着商办存量时代到来，大悦城控股基于对楼宇持续发展和市场需求变化的考量，展开了对重度运营的实践与探索。

重度运营赋能，破局行业寒冬

2020年的疫情给商办地产带来了较大冲击，原本处于行业下行周期的商办市场，面临着更大的挑战。高力国际最新发布的北京写字楼市场报告指出，疫情严重抑制了企业办公需求的释放，全年实际净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低，空置率同比上涨至19.4%。写字楼市场已经开启存量租户竞争大战，对高净值企业租户的争夺愈加激烈。

从另一个市场剖面来看，企业和员工在办公空间的绿色健康、生态化、智慧化以及共享度、舒适度等方面提出了新的要求。而相应的，行业却依旧充斥着大量单纯依靠"租赁招商+物业管理"模式的楼宇，在空间打造上早已不能满足市场需求。

大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心基于对行业发展模式的思考，秉持"城市运营商与美好生活服务商"的定位，在商办行业内率先提出重度运营的理念，开辟出行业高质量发展的"新赛道"，开启了一个充满想象空间的大资管、大运营时代。

大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心负责人 马佳音表示，"当我们从增量市场走向存量市场，大家的关注点从空间慢慢转变为空间里提供的服务和内容。在这样的背景下，重度运营就是不二的选择"。

凭借对楼宇重度运营的实践，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心在今年不利的市场形势下成功破局，深度嵌入北京核心区，以轻、中资产合作模式再获两盘，助力汇京双子座大厦和中糖大厦焕发生机；持有型写字楼如中粮·置地广场和中粮广场，在保持远高于区域平均成交租金的情况下，出租率双双持续稳定在91%以上；产业园项目中粮健康科技园，在运营接近两年之时，出租率也达到了86%，成功引入了23家优质企业。

在12月25日举办的中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会上，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心携旗下项目亮相，斩获"年度地标写字楼"、"年度运营标杆"、"年度人气写字楼"、"区域影响力价值品牌"、"年度优秀产业园典范"等多项重奖，得到行业的高度认可，迎来了高光时刻。

3C运营服务，驱动商务新形态

大悦城控股的重度运营，通过楼宇经济循环生态的构建，实现项目本身的品质和客户提升，而其落地的基础，归根结底还是微观的运营管理和品质服务。

而在很多其他企业的楼宇管理中，如何将繁琐的运营管理事项理清捋顺，如何对客户多元化、细致化的需求进行有效的数据收集和分析，如何让楼宇空间内部的需求得到点对点的高效解决，一直是运营实操时面临的痛点。

3C运营服务体系

大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心以"3C运营服务体系"为立足点，通过智慧云平台为楼宇和园区内部及周边企业和客群提供高效的办公、生活解决方案，满足B端租户企业服务需求及C端客群生活需求。

该体系由COFCO FANTASY（悦创）、COFCO LIFE（悦享）和COFFICE（悦智）组成。

（1）COFCO FANTASY：全周期服务B端需求，聚焦企业关怀

当前，来自租户企业端的需求，依旧是楼宇运营者需要解决的最直接的诉求。给予企业租户更多的关怀和理解，是楼宇重度运营中服务B端的核心。

一方面，要理解不同类型企业对办公空间的要求，例如科技企业偏好开放、活泼，金融企业则相对商务、理性；另一方面，要对企业在不同阶段的需求予以关怀，例如初创期对创新力的需求、发展期对资金的需求等等。

3C运营服务体系中的COFCO FANTASY，体察企业所需，从基础服务、专业服务到发展服务逐级赋能，满足企业租户财税政务、检测检验、产业链支持、投融资、战略咨询等不同发展阶段的需求。

COFCO FANTASY

其中，基础服务满足入住企业基本商务需求，包含了基础物业服务、办公服务、企业服务、政务服务、人才服务等。办公服务能更灵活、更高效的利用办公空间，实现空间效益最大化，政务服务、企业服务、人才服务则最大限度为产业园区客户提供后勤保障。

专业服务根据入住企业行业属性，为企业提供基因检测、产品研发、市场咨询、技术支持、市场营销等专业赋能。发展服务则利用中粮资源，对接投融资机构，为企业定制未来发展规划，解决资金和技术支持问题，旨在满足入住企业成长发展需求，是COFCO FANTASY体系最顶级服务。

共享办公空间

对租户的重度运营服务，是大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心业绩逆势上扬的保障。目前，中粮·置地广场签约了Morgan Stanley、CBA联盟、中移金科、睿智合创、国联证券等多家优质租户，受到企业的青睐。马佳音表示，通过COFCO FANTASY，实现了在B端从被动式要求向主动式服务转变，从单体需求满足到集合性资源供给，为企业构建全生命周期的品质服务。

（2）COFCO LIFE：以人为本，缤纷职场生活

马佳音说道："我们会洞察到企业背后每个鲜活的个体，充分满足他们在楼宇办公的需求--从基本的办公、生活，社交，到自我成长、自我实现的需求。"企业在选择办公场所时，倾向于能够更好提升员工幸福感、激发创造力的办公环境。在后疫情时代的当下，人们更加注重绿色、生态的办公环境，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。

秉承着美好生活服务商的愿景，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心团队，从使用者的行为及心理感受出发，依托中粮特色，融合大悦城控股得天独厚的商业资源优势，为客户的生活提供一站式解决方案，打造舒适生活空间。

COFCO LIFE 生态食集

COFCO LIFE 由中粮集团提供的核心服务及第三方提供的衍生服务构成，囊括了中粮食集、中粮智慧农场、移动大悦城、餐饮服务、生活服务、居住服务、休闲娱乐服务等全方位全天候的生活服务，通过业态组合和空间场景的营造，为人们提供一个融合商业、艺术、社交的理想生活场景。

（3）COFFICE：链接B端与C端，实现服务闭环

COFFICE是智慧办公平台的概念，可以连接COFCO LIFE与COFCO FANTASY，依托物联网、大数据、AI等技术，深耕办公和产业场景，实现空间、服务、用户、智能设备的多维互联，沉淀运营数据。

COFFICE

目前，市场上衍生出很多"智慧"办公平台，引入智慧楼宇、智慧物业等概念，搭建智慧系统。而这些名义上的"智慧系统"相互之间可能并不贯通关联，导致物管需要投入更多人力成本和设备维护成本。同时由于忽略了基础服务的升级，业主、租户等人群的体验也没有得到明显的提升。

COFFICE则不止是简单易用的APP，更是基于大数据的智慧化、物联化的办公体验闭环，通过链接楼宇内资源，为客户提高管理效率，提升体验感。客户只需拿一个手机，打开APP，就可以解决他在办公楼宇里产生的所有需求。

自COFFICE悦智办公平台诞生3年来，已经全面覆盖大悦城控股旗下写字楼与产业园区，同时辐射北京、深圳、成都等10余个城市，累计服务超过150000租户，线上交易订单量达310余万单，交易额突破1.6亿。

基于对北京商办市场的深刻洞察和商务人群精神需求的思考，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心立足于3C运营服务体系，系统化梳理人的需求、企业的需求、楼宇的需求，甚至城市发展的需求，做全周期陪伴，挖潜更多可能。

存量时代，运营至上，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心已经用响亮的市场业绩实现了从明星项目到平台服务商的华丽转身。马佳音表示，未来将以集约化的管理，持续深耕写字楼与产业园的重度运营，不断升级办公场景，提升服务品质，精益品牌影响力，打造办公业态标杆，与城市共生长。

新闻来源：房讯网