一文看懂写字楼的历史与运营模式
发布时间: 2019-12-03 09:36:11

上世纪80年代,写字楼概念初入中国。到了1992年,“邓南巡”为改革开放从理论到实践带来了全面启动,“大众从商,万众下海”成为当时一道浓重的风景。而正是在此背景下,写字楼在全国掀起了建设热潮。


也由此催生了之后几十年间,写字楼的一段独有演变史。


1 写字楼的诞生


1983年,那时的香港还未回归祖国的怀抱,并且正处于本港经济动荡时期。


身旁深圳特区的开发导致香港当时赖以生存的制造业开始向大陆内移,从而导致了一百多万香港工人走向失业。而正是在此背景下,这部分失业者不得不在资本市场重新寻找出路。于是,大量个体户开始注册。而这批人也成为了首批香港商业的推动者。


当时,由于资金紧张,大部分个体户只能靠租用写字楼来维持正常办公,甚至其中大部分空间会成为仓库。那时的写字楼只是时代的刚需产物。


2 写字楼的青春期


在之后的数十年里,写字楼的定义十分模糊。相当一部分公司会把办公室放在住宅之中。除了卫生间和厨房保留原始功能,其余所有房间甚至包括阳台都集中用来办公。


每天住宅楼里的住户们出门上班的时候,“住宅公司”里的老板和员工们就差不多到达单位。紧接着,伴随着隔壁的麻将声、楼下跳舞的歌曲声,最早的怀揣着梦想“下海”的那批勇者,就在这样奇怪的氛围里,奋斗在经济的最前线。


所以,那时拥有格子办公区、独立办公室的专业写字楼不必添加过多的附赠价值就拥有足够的吸引力。


就在这样的环境里,中国写字楼以纯办公性质度过了他的青春期。




3 写字楼的蓬勃升值期


直到2005年后,全国各地开始出台“住宅禁商令”,使得“住宅公司”逐渐成为历史,同时推动写字楼向各种不同使用功能进化和分化。于是机关、事业单位、企业等不同的办公业务均从住宅搬出,进入适合各自属性的办公楼中。


而这一举措也间接的定义了写字楼市场的一个核心概念:地段=价值。毕竟“住宅公司”的消失带来的是对写字楼市场的大量需求,有需求自然就有竞争。但当时而言,一座写字楼里还没有提供智能化、平台化的思维和能力。加之房地产市场的演变,地产升值成为了一个新机遇。


所以地段,成为了其判断一座写字楼价值的核心属性,至今都在沿用。


于是很多大公司大企业开始搬进造型各异的摩天大楼中,即所谓的5A写字楼,并称之为企业总部。单纯只为了企业形象?明显还有资产升值的考虑。


4 写字楼的互联网时期


再之后,就来到了我们熟悉的互联网时代。


在这个时代,写字楼为了满足物联网、电子商务和创意工作的需求,开始从设计布局、使用功能和管理服务三大方面下手。以设计为例,当下的超高层写字楼大都广泛的使用钢结构,玻璃幕墙。既满足建筑美学,又能带来空间使用效率的最大化。并且很多在内部设计为无承重柱、承重墙,使得整层连贯成超大的办公空间。


在服务上更是各有特色,共享大堂、直达电梯等利于企业沟通、效率的环节开始出现在各大高级写字楼里。


5 写字楼的3种主要运营模式


上面说完了写字楼的发展历史,接下来就说说写字楼的运营模式。目前国内写字楼已步入存量市场,有着众多的参与者。


按照运营方式的不同,可以分为开发持有(SOHO中国)、购买持有(基汇资本)、租赁持有(德必集团、优客工场、东朔集团)等主要模式。


01. 开发持有


开发自持指的是涉及产业链“项目立项—融资买地—规划设计—施工建造—竣工交付—出租”的整个流程。典型的代表企业是SOHO中国。


SOHO中国成立于1995年。目前,SOHO公司累计开发的商业地产面积已超过500万平方米。2012年,SOHO公司决定将业务模式由“开发—销售”转型为“开发—持有”,现自持京沪两地总建筑面积近140万平米的甲级写字楼。


近年来,SOHO中国先后卖出了上海SOHO海伦广场及静安广场、上海凌空SOHO、上海外滩SOHO、上海SOHO世纪广场、上海SOHO天山广场等多个项目,套现300多亿元。


这似乎也印证着重资产下只租不售的运营,租金的回报并不足以覆盖房地产开发融资所背负的财务费用负担,需要“以售养租”的支持。


02. 购买持有


购买持有指的是不以物业的长期持有运营为目的,主要通过购入售出之间的价格差,或者购入改造后的增值,来获得收益。在这类模式中,基汇资本具有一定代表性。


基汇资本(Gateway Capital)是一家香港背景的私募基金管理公司,专注于大中华和其他亚太区高进入门槛市场的房地产投资以及具有良好的风险与回报背景的困境项目,并将其转化为增值投资。基汇资本目前管理4支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金。


2014年,基汇资本以9.6亿美金(约58亿人民币)接盘李嘉诚家族手中的盈科中心。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造,是国内较早实现商改办的案例。


2018年,链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心,基汇资本顺利实现退出,价格暴增72%。


基汇资本的成功,更多是仰赖创始人团队的投资眼光和资源协调能力,购买与出售的时间基本都与房地产价格的快速增长周期相吻合,相比于巨大的资金量,主要的收益更多地源自于房地产物业的普遍增值。


03. 租赁持有


租赁持有指的是通过长期租赁方式获取物业,加以改造装修后对外出租。运营企业不持有资产,但需要支付资产的长期租金和投资改造装修。租赁持有业态下,可划分为产业式、孵化式、物业式等。


产业式主要是以创意园为依托,打造入驻企业间产业生态,强调构建入驻企业间的上下游产业链,入驻企业进入创意园区后可以与自己的上下游企业快速对接,为业务发展提供一定便利。


这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势,同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。


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