北上广深写字楼空置率超10% 不再续租的老板都去哪了？

根据世邦魏理仕报告显示，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。

这其中，既有经济波动带来的市场变化影响；也有产业升级的大环境之下，开发商没有考虑到城市企业消化能力、大肆建造超高建筑物，导致商业写字楼供过于求、亟待消化。

现象：一线城市写字楼空置率大幅上升

根据戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米，分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

10月30日，中国国贸发布的三季报显示，2019年1-9月，主营业务之一的写字楼出租房地产的建筑面积35.6万平方米，租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。截至期末可出租面积20.7万平方米，平均出租率较上年同期下降1.8%。其中，国贸三期B座的平均租金向下微调，平均出租率更是下降5.9%。

三季报指出，国贸写字楼平均出租率低于上年同期，主要是有租户提前解约或租约到期未续。

事实上，国贸写字楼出租率下滑上半年已经出现。

中国国贸半年报显示，2019年上半年主营业务写字楼平均出租率95.4%，较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中，国贸一期出租率93.8%，同比下降3.6个百分点；国贸三期A座出租率96.6%，同比下滑1个百分点；国贸三期B座出租率仅89.2%，下滑高达7.5个百分点。

原因：企业压缩办公成本导致空置率提升

中国国贸半年报显示，受经济不确定性等因素的影响，写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷，以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下，写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。

目前，CBD核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性，如果开始持续放量，预计将对写字楼市场的供求产生较大影响，进一步推升写字楼空置率，租金亦将承压下行。

58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示，三季度北上广深写字楼每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从2009年底至今，一线城市写字楼租金均有较大增幅，其中得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低，北京租金增幅达133%，其次是深圳、上海、广州，分别为65%、50%、39%。

对于未来写字楼租赁，魏东预测，在经济形势尚未出现回暖的背景下，预计短期内中国大部分城市写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

未来：转战新兴城市+灵活办公模式

随着城市群的崛起，都市圈的建立，政策环境变得更有吸引力，部分二线城市正成为一些企业的新选择。58同城、安居客报告显示，六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”持续为成都的市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度持续提升。

在这些新兴都市中，越来越多的年轻创业者们更倾向于采用孵化器和联合办公区的形式渡过创业初期阶段：

“在这里我们可以遇到更多志同道合的朋友和一些资源对接。”一位来自武汉的创业者，这样对我们说到。“需要开会的时候，约个会议室就行。”