房屋租赁合同纠纷中的热点难点

租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照法律规定，出租人应当按租赁合同约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；承租人应当按照约定的方法使用租赁房屋。

关于房屋租赁问题引发的法律纠纷，处理依据主要是《合同法》，《物权法》和《民法总则》，此外，按我国房屋的属性及法律法规的调整对象，城镇房屋租赁问题，还应按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁合同解释》）处理，其中商品房租赁纠纷，还应按住建部《商品房屋租赁管理办法》处理。

实践中，房屋租赁合同纠纷多集中在租赁合同效力、转租、房屋改扩建、承租人优先权及买卖不破租赁等热点难点问题，兹作说明。

房屋租赁合同的效力问题

（一）合同无效的一般情形

判断合同的效力问题，首先应以《合同法》52条规定的无效情形为基本依据：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同并损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

除上原则外，判断房屋租赁合同时，下列情况还将导致合同无效：（1）房屋为城镇房屋的，房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；（2）房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，对于已经过批准的临时建筑，若合同租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

由于第（1）种和第（2）种情形属于违反行政管理而非房屋质量导致的无效条件，故在履行特定补救手续后—如果纠纷已进入诉讼阶段，则在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，或者临时建筑得以批准或使用期限得以延长的—合同还是有效的。

（二）租赁合同未登记备案或者房屋抵押的，不能导致合同无效

1.房屋登记备案并非合同生效的必要条件。设立房屋租赁合同登记备案制度，主要是便于掌握房屋租赁情况和租赁价格，了解掌握房屋租住人员信息以及征收租赁相关税款等，但是房屋租赁属于民事行为，无需通过房屋租赁合同登记备案的方式来进行管理。关于房屋租赁情况、发布房屋租赁价格和信息等可以由统计部门通过统计方法予以解决。《房屋租赁合同解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

2.将租赁房屋抵押不能导致租赁合同无效。出租人出租房屋时，未曾向承租人告知房屋已先行抵押，且抵押权人在抵押期间均未行使抵押权、未干涉承租人对房屋的实际使用的，承租人不得以出租人未告知先行抵押为由，要求认定合同无效。

典型案例：成都某房地产开发有限公司与四川某物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案 （《最高人民检察院公报》2005年第3号(总第86号)）【裁判要旨】出租人出租房屋时，虽然未曾向承租人告知房屋已经先行抵押的，但是抵押权人对该项抵押物的出租，不仅事先未表示异议、事后亦表示同意与支持，且事实上在抵押期间均未行使抵押权、未干涉承租人对房屋的实际使用的，承租人不得以出租人未告知先行抵押为由，要求认定合同无效。出租人事先未告知的情节，仅构成违约。同时，在合同履行过程中，承租人拖欠租金的，仍然应当承担违约责任。

（三）合同无效后，出租人有权要求支付房屋使用费并赔偿损失

《合同法》58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。这体现了民法在救济时恢复原状的原则，即对价应当彼此返还。房屋租赁合同中，如果租赁合同已经实际履行嗣后发生合同无效的情形，此时承租人已经接受了出租人给付的对价，即房屋的占有和使用，对此应当折价返还，体现为给付房屋的使用费。

恢复原状后产生的损失，按过错原则进行分配。《合同法》58条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应各自承担相应的责任。例如在装饰物的拆除或者补偿问题就属于典型的赔偿损失问题，对此，《房屋租赁合同解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

典型案例：某办事处诉深圳市某旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案《最高人民法院公报》2003年第4期【裁判要旨】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁双方当事人订立合同的行为是民事法律行为，民事法律行为不得违反法律或者社会公共利益。我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。所以，当事人违反法律规定签订房屋租赁合同属无效合同，不具有法律效力。当合同无效时，依据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

租赁房屋的保管、维修、改扩建等引发的责任分配

（一）承租人具有保管责任，出租人履行维修义务

《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。第222条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。

承租人的保管义务和出租人的维修义务是一枚硬币的两面。包括房屋租赁合同在内的租赁行为，是承租人利用租赁物的占有价值、使用价值和收益价值，出租人应当在租赁合同期间内保有这种物的价值，若发生物的自然损坏，应当维修；同样，承租人应当将其权利行使的范围控制在这些价值之内，恶意的破坏的，应当承担赔偿责任。

（二）未经出租人同意，变动房屋主体和承重结构或者扩建的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失

《合同法》第223条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

按照合同约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，是诚实信用原则的在租赁合同中的体现，在房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，此时承租人行为已经严重违背租赁合同订立时要求和目的，构成合同解除的法定事由，由此出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（《房屋租赁合同解释》第7条）

（三）经出租人同意的房屋改善行为，按添附物品是否可拆卸、合同终止的原因，以过错和公平原则分配责任

发生租赁期间届满或者合同解除的情况时，该类行为属民事领域的当事人意思自治的范畴，若当事人无约定，则法律将以公平原则和诚实信用原则为基础进行责任分配：

1.《房屋租赁合同解释》第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

从经济学的意义上讲，租赁期内承租人投资装饰装修物品，本质上为自己带来了生活便利和感官享受，增加了效用，与出租人无涉。租赁期届满或者合同解除时，此时由于添附物品具有可拆卸的特性，承租人自身就具有了处分权利，既可以留给出租人也可自行搬走，但在拆卸时应当尽到诚实信用义务，恢复原状。

至于租赁期间届满时，留给出租人是否会为其带来便利和享受，法律在所不问，基于此法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不能支持。

2. 《房屋租赁合同解释》第11条规定，双方对已形成附合的装饰装修物，在发生租赁期届满前导致合同解除的情况时，应分别处理：（一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二） 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四） 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

对于已经形成附合的装饰装修物品，遭遇租赁期间届满前的合同解除的情况时，此时该装饰装修物品对承租人来说尚具有价值，因此需要考虑合同解除的原因，两种极端情况，若全部归因于出租人，则应当赔偿承租人尚未享受到的效用，在操作中以会计准则的残值计算方法，若全部归于承租人，则属基于自身的利益衡量作出的处分行为（trade-off），无需出租人赔偿，若其他原因和各自原因，则出租人承担部分赔偿责任即可。

转租：视为租赁合同的变更，而非债权债务的让与

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

转租需经出租人同意，原租赁合同继续有效，承租人对次承租人承担担保责任，据此可以看出这是原租赁合同在内容上的变更，而非由次承租人构成新的承租人。在这个基础上，《房屋租赁合同解释》作出了更加细致的规定：

1.转租时约定新的租赁期限不得超过原租赁合同中的剩余租赁期限，否则超过部分的约定是无效的。（《房屋租赁合同解释》第十五条）

2.转租时出租人的默认效力。《房屋租赁合同解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

3. 次承租人作为第三人，一般是无独立请求权的第三人参与诉讼。《房屋租赁合同解释》第十六条规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。作为无独立请求权的第三人，这也是与将转租认定为租赁合同的变更密切关联，一般情况下，租赁合同关系下的赔偿责任在出租人与承租人之间。

4.次承租人可以代为清偿租金。《房屋租赁合同解释》第17条第1款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。第2款规定，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

该条款规定较为模糊，在实践中有争议。如甲出租房屋给乙约定5年，乙一直未给付租金，第四年时乙转租给丙，现甲要求解除合同，丙代为给付了3年的租金，此时丙支付了超过自身范围（应为2年）的1年租金，应当如何理解？笔者认为，基于转租属于合同变更的逻辑，此时代为清偿就意味着3年租金是偿还甲和乙之间租金，此后成立丙对乙三年租金的追偿权。至于折抵，则不能存在。若按从字面解释似乎是多出的1年租金为折抵丙自身两年租期的部分，这意味着丙只对甲代为清偿乙2年租金，若如此，则何以发生抗辩出租人的解除权？

5.特殊情况下，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。这是在合同的相对性和维护社会交易稳定之间的价值取舍。理论上，应由租赁合同中的承租人支付占有使用费，但是实践中常发生多次转租的情形，为降低出租人的维权成本，推动房屋尽快重新入市出租，因此约定由次承租人支付占有使用费用。

承租人同等条件下对租赁房屋的优先购买权

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

优先购买权在我国诸多民事法律中均有规定，性质上众说纷纭，司法实践中一般认定为债权。这也是符合我国国情的，同等条件下的优先购买权，框定关于同等条件的范围就殊为不易，此外以效力较弱的债权兜底，比较有利于物的交易和利用。

（一）优先购买权成立的情形

1.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人有权请求损害赔偿。（《房屋租赁合同解释》第21条）实践中的难题在于赔偿范围，鉴于目前尚无效力较高的判例和我国优先权效力较弱的实际情况，笔者认为，除非当事人有较强的证据，否则在酌定赔偿时即以误工费损失等直接损失为限。

2. 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人有权以同等条件优先购买房屋。（《房屋租赁合同解释》第22条）

3.租赁房屋被拍卖时，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有优先购买权。（《房屋租赁合同解释》第23条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【2004】16号第14条）

4.承租部分房屋的承租人，按房屋使用功能上和所占比例享有优先购买权。（《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》【2004】民一他字第29号），根据该复函，如果承租部分与房屋整体不可分离，则其对全部房屋具有优先购买权，如果所占比例超过一半，则其具有优先购买权。实践中的问题较之更为复杂，如对于群组房，各承租人与房屋整体均不可分离，却每个均不超过一半比例时，如何处理？对此，应当明确，每个承租人均具有优先购买权，但是应当考察是否具有同等条件。

（二）出租人不具有优先购买权

《房屋租赁合同解释》第24条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1） 房屋共有人行使优先购买权的；（2） 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3） 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

上文已述，司法实践中将优先购买权定性为债权，则当债权与物权冲突时，根据物权优先于债权原则，第（1）种和第（2）种中的房屋共有权，近亲属的权利等绝对权，自然应当优先于出租人的优先购买权。至于第（3）种属于优先购买权的时效问题，这也是优先购买权债权化后必然导致的，但是它的期间较普通债权短得多，这主要是考虑到促进交易。第（4）种属于类善意取得，同物权变动合同的善意取得一样，优先购买权也是一种物权变动行为，因此也应该使用善意取得。

典型案例：杨某丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案（《最高人民法院公报》2004年第5期）【裁判要旨】根据我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。而且承租人优先购买权的行使也受到一定的限制，根据最高院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。”可见，承租人仅在同等条件下对自己承租的房屋享有优先购买权。同等条件主要指价格、价款的给付时间、给付方式等，第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。

买卖不破租赁：租赁期间，所有权人将房屋转让的，买受人不能要求承租人返还租赁物

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这里的物权变动，主要包括房屋的买卖和抵押，这里既包括当事人的合同买卖，也包括法院司法拍卖等，如《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。

典型案例：北京某物业管理有限责任公司诉北京某汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案 （《最高人民检察院公报》2015年第3号（总第146号)）【裁判要旨】：《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此可知，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此，在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还租赁物。

实践中应当注意的问题是，买卖不破租赁的例外情形，主要是指：

1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动。（《物权法》第190条，《房屋租赁合同司法解释》第20条）

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（《房屋租赁合同司法解释》第20条）

3.承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的。（《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第31条）

4.名为租赁，但是合同约定和当事人真实意思表示为它种合同的，不适用买卖不破租赁。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”