商铺租赁权可以质押吗？

商铺租赁权质押的一般操作模式表现为：贷款方（商业银行或者其他民间借贷方）、借款方（商户/商铺承租人）与商铺出租人签订三方协议，以商铺租赁权的财产价值作为债权担保，在商铺出租人处办理质押登记，并限制商铺承租人将商铺租赁权以任何形式进行转让、转租或者重复质押。贷款方与商户则约定，如果商户不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，贷款方有权处置该租赁权，所得价款用于优先清偿商户的贷款。

商铺租赁权质押欲成为权利质押的一种，尚面临以下几个法律障碍：

1、违反了物权法定原则。《物权法》第223条就权利质押的标的进行了列举加兜底的规定，凡是法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利均可以作为权利质押的标的。可见，《物权法》对权利质押标的的规定是封闭式的，即只有法律规定的权利才可以进行质押。从目前来看，只有《商务部、银监会关于支持商圈融资发展的指导意见》中“研究推动商铺经营权、租赁权质押融资试点。商务主管部门要鼓励商圈内有条件的商贸企业通过发行企业集合债券等多种形式，参与融资租赁、借助主板和创业板上市等方式筹资，拓宽融资途径。”的规定，可见商铺租赁权质押尚处于研究阶段，并不适于在实践中大量推广。

2、商铺租赁权缺乏独立的权利凭证和适当的权利质权登记机构。根据《物权法》第224条的规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。商铺租赁权虽然具有较高的财产性价值，但是其系基于商铺租赁合同产生，并不存在独立的能够表彰商铺租赁权的权利凭证，无法通过交付权利凭证的方式进行出质。如果采取向有关部门登记的方式办理出质登记，则又面临目前缺失适当的登记部门的障碍。

鉴于将商铺租赁权作为一种权利进行质押尚存在上述法律障碍，目前尚不具备合法性的法律基础，故不宜推广应用。

金融业核心业务合同中的法律疑难问题详解系列课开讲了（8课）

第一课

一、借款合同“加速到期条款”中的法律风险及防范化解措施

1、何为加速到期条款

2、导致合同终止的法定情形有哪些

3、促使合同“加速到期”的具体方式及差异有哪些

利息的计算标准不同，担保责任承担不同等

4、关于“加速到期条款”约定不明有哪些法律风险

5、如何通过修改合同来化解此类法律风险

6、银行等金融机构应该如何恰当行使“宣布贷款提前到期”的权利

7、银行等金融机构应该如何恰当行使“解除合同”的权利

第二课

二、保证合同中关于保证期间表述中的法律风险及防范化解措施

三、保证合同的效力能否独立于主合同（借款合同）的问题及解答

四、担保合同中关于担保物权存续期间约定中的法律风险及防范化解措施

五、担保合同效力独立性约定中的法律风险及防范化解措施

第三课

六、抵押人为个人的抵押合同中的法律风险及防范化解措施

七、关于抵押物保险受益人的约定中的法律风险及防范化解措施

八、抵押、质押合同的生效约定中的法律风险及防范化解措施

九、借款合同中关于“中止、终止合同”的约定中的法律风险及防范化解措施

十、关于银行作为债权人扣划债务人、保证人账户资金清偿债务的约定中的法律风险及防范化解措施

第四课

十一、银团贷款系列格式合同中的法律风险及防范化解措施

1、《银团合作协议》中的法律风险及防范化解措施

2、《人民币资金银团借款合同》中的法律风险及防范化解措施

3、《保证合同》中的法律风险及防范化解措施

4、《抵押合同》中的法律风险及防范化解措施

第五课

十二、借款合同、担保合同等是否必须公证

能否不公证

公证与不公证有何不同

公证到底有无必要等

十三、借款合同的签订日（生效日）与起息日是否可以不一致

什么情况下一致

什么情况下不一致

可不可以不一致

不一致的话，对利息的计算有无影响

第六课

十四、借款合同展期，抵押手续是否需要重新办理

十五、借款合同中“执行费”、“律师费”表述中的法律风险及防范化解措施

十六、抵押合同中对抵押物进行处分约定中的法律风险及防范化解措施

第七课

十七、“借新偿旧”， 抵押手续是否需要重新办理

1、银行贷款“借新还旧”的由来和最初的依据

2、银行贷款“借新还旧”是否合规

3、银行贷款“借新还旧”是否合法

4、银行贷款“借新还旧”后，抵押手续如未重新办理，抵押人就不再承担担保责任了吗

5、银行贷款“借新还旧”后，抵押手续是否需要重新办理

十八、抵押权随主债权转让是否必须办理抵押权变更登记

第八课

十九、最高额担保合同中的法律风险及防范化解措施

二十、公司决议违法（虚假）是否必然导致公司与银行所签合同无效

二十一、银行能否作为保证人为他人提供担保。